social.sh884 令和8年度税制改正大綱（与党公表）において、
貸付用不動産（賃貸不動産等）の相続税評価の見直しが示されました。
これは、相続対策・不動産投資の考え方そのものに影響する重要な改正です。
本記事では、
① 改正内容のポイント
② 小規模宅地等の特例との関係
③ 今後の相続対策・不動産市場への影響
について、相続専門税理士の視点で整理します。
1．貸付用不動産の評価が見直されます
今回の改正では、主に次の点が示されています。
- 相続等の直前5年以内に取得・新築した貸付用不動産
→ 原則として、「通常の取引価額（実勢価格）」に近い評価 - 不動産小口化商品・信託受益権等
→ 取得時期に関係なく、通常の取引価額による評価
これまで一般的だった
「賃貸にすると評価が大きく下がる」
「相続直前に不動産を取得して評価圧縮する」
といった手法は、制度上、使いにくくなる方向です。
2．改正後でも“小規模宅地等の特例”が使えれば節税余地は残る??
一方で、
評価が上がるなら、もう不動産での相続対策は意味がないのか？
というと、必ずしもそうではありません。
貸付事業用宅地等に該当し、小規模宅地等の特例（200㎡まで50％減）が適用できる場合には、改正後であっても一定の節税効果は見込めます。
ただし、ここで重要なのが注意点です。
⚠ 小規模宅地等の特例にも「3年縛り」があります
数年前の改正により、
- 相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等
→ 原則として小規模宅地等の特例の対象外（例外あり）
とされています。
つまり、
- 「評価見直し（5年）」
- 「小規模宅地の特例（3年）」
この2つをセットで確認しないと、思ったほど節税にならないケースが増える点には注意が必要です。
3．今回の改正が示す“本質的なメッセージ”
今回の改正を通じて、国が明確に示している方向性はこうです。
「節税だけを目的とした不動産取得」からの転換
相続対策として評価を下げることだけを目的にした不動産は、今後ますますリスクが高まります。
一方で、
- 収益性
- 立地・流動性
- 相続後の管理・承継のしやすさ
- 売却も含めた出口戦略
といった 「本来の投資価値がある不動産」 は、資産形成として意味を持ち、結果的に相続対策に寄与するでしょう。
この改正をきっかけに、
「節税メインの不動産」から「投資として魅力ある不動産」へ
市場の軸が移っていけば、不動産市場全体としても健全化し、長期的にはより魅力的な市場になる可能性があると感じています。
4．相続対策は「評価額」ではなく「目的」から考える時代へ
今回の改正を踏まえ、私が強く感じているのは次の点です。
相続対策は、
「税金をどれだけ下げられるか」ではなく、
**「なぜその財産を持ち、誰にどう遺したいのか」**から考える時代に入った。
不動産は、相続税だけでなく
家族関係・管理負担・将来の選択にも大きく影響します。
制度改正を「リスク」として終わらせるのではなく、
今の資産の持ち方を見直す機会として、
一度立ち止まって整理することをおすすめします。
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